住宅や建築物の耐震性能が気になっていても、費用の問題で耐震診断が行えないという方も多いのではないでしょうか。耐震診断費用は高額ですが、自治体によっては補助金制度を設けているので、活用すれば支出を抑えることが可能です。
そこで今回は、耐震診断の流れや費用、各自治体の補助金制度などについて詳しくご紹介します。耐震診断や耐震改修に関わる税務にも触れていますので、ぜひ参考にしてください。
目次
耐震診断とは何か？
耐震診断の目的は、「旧耐震基準で設計された既存建築物の耐震性を、現行の耐震基準で評価すること」です。耐震診断の結果「耐震性能が不足している」と判断された建築物は耐震補強工事を行わなければいけません。
耐震基準は「建築基準法」で定められていますが、この基準は大地震などの災害を教訓に数回改訂されています。なお、建築物の耐震化を促進させるために制定された「耐震改修促進法」では、一定の建築物に対する耐震診断を義務付けています。
とくに注意したいのは、1981（昭和56年）5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられた建築物です。国は旧耐震基準に該当する建築物の耐震性能強化を推進していますが、未だに全国で約900万棟の耐震性能強化が行われていません。
耐震診断すべき建物
耐震診断を行う「義務」がある建物と、診断が「推奨」される建物の基準を見ていきましょう。
義務
耐震診断が義務化されているのは、昭和56年5月31日以前に着工した下記の建築物です。
| 用途 | 義務化される建築物の要件 |
| ホテル、旅館 | 階数3以上かつ5,000㎡以上 |
| 百貨店、マーケット、その他の物品販売業を営む店舗 | |
| 展示場 | |
| 集会場、公会堂 | |
| 劇場、観覧場、映画館、演芸場 | |
| 病院、診療所 | |
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ボーリング場、スケート場、水泳場 |
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小学校、中学校 |
階数2以上かつ3,000㎡以上 |
| 体育館（一般公共の用に供されるもの） | 階数1以上かつ5,000㎡以上 |
| 老人ホーム、老人短期入所施設、福祉ホーム その他これらに類するもの |
階数2以上かつ5,000㎡以上 |
| 老人福祉センター、児童厚生施設、 身体障がい者福祉センター、その他これらに類するもの |
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| 幼稚園、保育所 | 階数2以上かつ1,500㎡以上 |
| 博物館、美術館、図書館 | 階数3以上かつ5,000㎡以上 |
| 遊戯場 | |
| 公衆浴場 | |
| 飲食店、キャバレー、料理店、ナイトクラブ、 ダンスホール、その他これらに類するもの |
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| 理髪店、質屋、貸衣装屋、銀行 その他これらに類するサービス業を営む店舗 |
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| 保健所、税務署 その他これらに類する公益上必要な建築物 |
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| 車両の停車場又は船舶、もしくは航空機の発着場を構成する建築物で、旅客の乗降又は待合の用に供するもの | |
| 自動車車庫その他の自動車又は 自転車の停留又は駐車のための施設 |
上記の建築物は、耐震診断の結果を報告する義務もあります。さらに、所管行政庁は報告があった診断結果を公表します。報告を怠った場合は、100万円以下の罰金が科せられます。
推奨
「義務」に該当しなくても、1981年（昭和56年）5月31日以前の「旧耐震基準」で設計された建築物は現行基準を満たしていないため、耐震診断を行うことが推奨されます。
なお、木造住宅に関する基準は2000年に再改正されているため、2000年よりも前に着工した木造住宅は耐震診断を検討する必要があるでしょう。
新耐震基準で建てられた鉄筋コンクリート造や鉄骨造りの建築物も、劣化が懸念される場合は耐震診断を受けた方が安心です。
耐震診断の手順
耐震診断の主な手順は、以下のようになります。
- 予備調査
- 現地調査
- 詳細診断
それぞれ詳しく見ていきましょう。
予備調査
まずは、耐震診断を受ける建物の延床面積、築年数、構造などを資料で確認していきます。必要になる主な資料は下記です。
- 設計図書
- 構造計算書
- 確認申請書類
- 検査済証
- リフォームや増減築履歴
など
このような資料が手元にない場合は実測になるので、費用が高額になることもあります。
現地調査
予備調査が完了したら、現地に赴いて以下のような調査をします。
- 外観調査：ひび割れ、不同沈下など
- 材料調査：コンクリート圧縮強度、中性化の深さ測定など
- 図面照合：柱や壁の断面の寸法、増改築による変更の確認など
- 敷地内と周辺の状況確認：地盤、敷地の傾斜など
詳細診断
現地調査の結果から診断レベルを判定して詳細診断を行います。診断レベルは「一次」「二次」「三次」に分けられますが、段階的に診断するのではなく、必要に応じていずれかの診断を実施します。
一次診断
図面や施工年から強度を評価します。設計図書があれば、短時間で強度を算出することが可能です。簡易的な診断なので、補強工事を計画している場合には二次診断を選択した方がいいでしょう。
二次診断
壁や柱を踏まえた調査をしたり、コンクリートを採取して強度を調べたりします。老朽化が進行している建物は壁の一部をはがして調査します。結果の信頼性が高いので、公共建築物などの診断にも用いられている方法です。
三次診断
壁や柱だけではなく、梁の強度も計算に加えます。特殊構造の建物や高層建築物が対象の診断です。
耐震診断の費用は？
耐震診断の費用相場を詳しく見ていきましょう。
国土交通省が提示する相場
国土交通省では、建築士法によって業務報酬基準を以下のように定めています。
設計受託契約又は工事監理受託契約を締結しようとする者は、第25条に規定する胞子ユウの基準に準拠した委託代金で設計受託契約又は工事監理受託契約を締結するよう努めなければならない。
建築士法第22条の3の4
国土交通大臣は、中央建築士審査会の同意を得て、建築士事務所の開設者が削間業務に関して請求することのできる報酬の基準を定めることができる。
建築士法第22条の3の4
業務報酬の具体的な算出方法には、以下の計算式が用いられます。
・業務報酬＝直接人件費＋直接経費＋間接経費＋特別経費＋検査費＋技術料等経費＋消費税相当額
ただし、この計算方法は複雑なので、実情を考慮した「略算方法」による算出も認められています。
・業務報酬（略算）＝直接人件費×2.0＋特別経費＋検査費＋技術料等経費＋消費税相当額
実際の相場
実際の費用相場は、建築物の構造や図面の有無によって大きく変わります。
図面がある場合
耐震診断には「構造図・意匠図・構造計算書」が必要です。また、法適合建物であることを証明する「検査済証」「確認済証」「建築確認申請図」も用意しなければいけません。
まずは、このような図面がある場合の診断費用を見ていきましょう。
RC造(鉄筋コンクリート造)
延床面積が1,000㎡～3,000㎡の建物の場合、約1,000円/㎡～約2,500 円/㎡が費用の相場です。1,000㎡以下の場合は、約2,000円/㎡以上が目安となります。
S造(鉄骨造)
延床面積が1,000㎡～3,000㎡の建物で、約1,000円/㎡～3,000円/㎡が費用相場です。延床面積が1,000㎡以下の場合は、約2,500円/㎡以上となります。
木造
延床面積が120㎡ほどの建物で約20万円～50万円が費用相場です。なお、木造住宅の耐震診断は、床下や天井裏の目視調査によって耐震計算を行います。
図面がない場合
耐震診断では図面が大変重要です。そのため、図面がない場合には、図面の復元作業から始めます。
図面の復元には内装材の撤去や、はつり調査（柱、梁、壁などの鉄筋径、鉄骨のサイズなどを調べる）を行わなければならないので、図面がある場合の耐震診断よりも日数と費用がかかります。図面の有無で診断費用に100万円以上の差が出ることも珍しくありません。
なお、図面は以下の方法で入手することもできます。
設計事務所に問い合わせて入手
設計事務所や不動産、前オーナー、施工会社など、さまざまな流通経路に問い合わせて探します。簡単に諦めず、徹底的に探してみることが大切です。
構造計算書が残っていればそこから復元する
構造計算書には主要構造部の部材配置と各部材の断面や配筋が記載されています。構造計算書が残っていれば、そこから図面を復元することが可能です。
耐震診断業者に復元してもらう
現地調査に基づいて設計図面を復元する方法です。具体的な復元の手順は以下となります。
- 寸法調査による概略伏図作成
- 構造部材の大きさを測定して伏図・軸組図を復元
- 部材名称の推定と設定
- 配筋探査をして部材名称の設定を確認
- 構造部材リストの復元
- 図面の復元
確認申請機関に問い合わせる
確認申請を提出していれば、「確認通知書（副）」を渡されているはずなので探してみてください。「確認通知書（副）」は、図面と一緒に綴じられていることがあります。施工会社が保管していることもあるので、確認をとってみましょう。
耐震診断を安くする方法
ここからは、耐震診断の費用を安くする方法を4つご紹介します。耐震診断の費用は高額なので、少しでも安く抑える方法を知っておきたいところです。
複数社相見積をとる
耐震診断を受ける前に複数社から相見積もりをとって、各社の費用を比較しましょう。初めから1社に絞ってしまうと費用の相場がわかりません。場合によっては、本当に必要な費用なのかどうかの判断もできなくなってしまいます。
余裕を持った納期でお願いする
納期に余裕があれば、診断業者が割引をしてくれる可能性もあります。急を要する場合は、逆に高い金額を請求されることもあるので、ゆとりある診断計画をたてましょう。
近くの会社にお願いする
耐震診断では現地調査が必須となります。そのため、遠方の業者に依頼すると診断費用とは別に出張費を請求される可能性があるのです。
補助金で安くする
自治体によっては、耐震診断費用に対する補助金制度を設けています。ここでは、「東京都」「埼玉県」「神奈川県」「千葉県」の補助金制度をご紹介します。
東京都の場合
まずは、東京都の助成金制度を見ていきましょう。助成金額の上限や助成対象者は市区町村によって異なりますので、必ず事前に確認してください。
木造
檜原村、奥多摩町、島嶼部を除いた全市区町村で、木造建築物に対する耐震診断費用の助成金制度を設けています。
マンション
東京23区は、すべての区でマンションの耐震診断費用に対する助成金制度を設けています。市町村部では、八王子市や町田市、調布市などの一部自治体に助成金制度があります。
シェルター
シェルター助成は区部、市町村部ともに制度の有無が異なるので、事前にホームページなどで確認するようにしてください。
特定・一般緊急輸送道路沿道建築物
島嶼部を除いた全市区町村で補強設計に対する助成金制度を設けています。助成率や限度額は各自治体のホームページをご覧ください。
緊急輸送道路沿道建築物
東京都には、緊急輸送道路沿道の建築物に対する耐震診断と耐震改修の助成金制度もあります。詳しくは区市町村の窓口にお問い合わせください。
神奈川県の場合
続いて、神奈川県の助成金制度を見ていきましょう。
木造
県内の全市町村で、耐震診断や耐震改修費用の補助を実施しています。補助条件は、各市町村の担当部局にお問い合わせください。
マンション
全市においてマンションの耐震診断費用に対する補助金制度を設けています。補助率や補助金の上限は各市によって異なります。
その他共同住宅
横浜市、川崎市、藤沢市では、各市の基準に応じた補助金制度を設けています。
特定建築物
横浜市と川崎市では、特定建築物の耐震診断費用に対する助成金制度を設けています。
沿道建築物
相模原市と平塚市を除いた全市で、助成金制度を設けています。なお、神奈川県も「県が義務付けた路線の沿道建築物」の診断に対して耐震診断費用の2/3を助成しています。
大規模建築物
横浜市には、大規模建築物の耐震診断費用に対する助成金制度があります。補助率は5/6
で、上限はありません。
埼玉県の場合
次に、埼玉県の補助金制度を見ていきます。
多数の者が利用する建築物
耐震診断費用の2/3、上限300万円まで補助金が出ます。対象は昭和56年5月31日以前に建てられた建築物です。
緊急輸送道路閉塞建築物
耐震診断費用の2/3、上限300万円まで補助金が出ます。なお、重点23路線は費用の全額、上限1,000万円まで補助金が出されます。
千葉県の場合
最後に、千葉県の補助金制度を見ていきましょう。
戸建て住宅
全市町村に耐震診断費用の補助金制度があります。補助率や限度額は各担当課にお問い合わせください。
分譲マンション
千葉市や市川市、船橋市など、一部の市では補助金制度を設けています。
沿道建築物
千葉市、市原市、船橋市、浦安市で補助金制度を設けています。
長屋又は共同住宅
以下の2つの町に補助金制度があります。
- 睦沢町:診断費用の2/3、上限40万円/戸
- 長柄町:診断費用の2/3、上限2万円/戸
特定建築物
以下の2つの市に補助金制度があります。
・浦安市
予備診断: 診断費用の2/3、上限10万円/棟
本診断:診断費用の2/3、上限は面積によって異なる
・市原市
診断費用の2/3、上限60万円/棟
その他
印西市には、診断費用の2/3、上限26.6万円/棟の補助金制度があります。なお、「倒壊した場合に道路を閉塞する恐れがある建築物」は上限が53.3万円/棟になります。
耐震診断と耐震改修工事に関わる税務
ここからは、耐震診断費用や、耐震改修工事を行った場合の関わる税務について解説します。耐震診断の結果「耐震改修工事が必要」と判断される可能性もあるので、ぜひ覚えておきましょう。
耐震診断の費用は損金に参入することができるのか？
耐震診断は「耐震補強工事の必要性」を判断するために行います。耐震工事の実施は前提にしていません。
そのため、耐震診断の費用は「委託報酬手数料支出」などの経費科目で処理するのが適切と考えられます。ただし、国税庁では損金への参入について明言はしていません。
耐震改修工事を行った場合の税額控除について
耐震改修工事の内容に応じて、税額の控除を受けられることがあります。内容別に詳しく見ていきましょう。
要耐震改修住宅を取得し耐震改修を行った場合
事前に耐震改修の申請をして、実際の居住日（取得日から6か月以内に限る)までに耐震基準に適合する工事を行えば、「住宅借入金等特別控除」の適用対象となります。なお、控除される額や控除期間は、居住を開始した年によって異なります。
住宅の耐震改修工事をした場合
1981年5月31日以前に建てられた住宅に耐震改修を行った場合は、「住宅耐震改修特別控除」が適用されます。所得税の控除率は「国が定めた標準的な費用の10％」て、期間は1年です。
耐久性向上改修工事をした場合
耐久性向上改修工事をしただけでは、税金の控除は受けられません。税金の優遇措置を受けるためには他の工事と組み合わせる必要があります。
組み合わせる工事によって、適用される減税制度は以下のように変わります。
| 組み合わせる工事 | 適用される制度 |
| 耐震改修工事 | 住宅特定改修特別税額控除 |
| 省エネ改修工事 | |
| 耐震改修工事と省エネ改修工事 | |
| 省エネ改修工事（住宅ローンあり） | 特定増改築等住宅借入金等特別控除 |
なお、2つの控除を同時に適用することはできないので、いずれかの選択適用となります。
耐震改修費用の会計処理について
耐震改修にかかった費用の会計処理方法はどうなるのでしょうか？
- 資本的支出となる場合
- 修繕費となる場合
それぞれ詳しく見ていきましょう。
資本的支出となる場合
修理や改修が下記に該当すると認められる場合は、「資本的支出」になります。
- 資産の価値を高める
- 耐久性を増すことになる
耐震補強工事は原則として「資本的支出」になり、費用は建物の耐用年数によって償却すると考えていいでしょう。
修繕費となる場合
資産の維持管理や原状回復のために行う工事費用は「修繕費」になります。資本的支出と修繕費のどちらにすべきか迷った場合は、以下をチェックしてください。
- 費用が60万円に満たない
- 費用が対象資産の前期末における取得価額の10％相当額以下
これらに該当する場合は、修繕費として処理しても良いと認められています。
結論
今回は、耐震診断の費用と補助金、税務などについて解説してきました。
1981年（昭和56年）5月31日以前に着工した建築物は所定の耐震性能を満たしていない可能性があるので、資産や人命の安全を守るためにも耐震診断は行うことが推奨されます。その中でも一定の条件に該当する建築物は耐震診断が義務化されています。
診断費用は安くありませんが、自治体によっては、独自の助成ルールによる補助金制度を設けています。なお、耐震診断の費用は図面の有無によって大きく変わるため、事前に手元にあるかどうかを確認しておくようにしましょう。
耐震改修に伴う費用は税額控除の適用条件は複数ありますが、耐震診断の費用は税額控除の適用条件が特に決められていないので、税理士や所轄の税務署に相談してみてください。
